보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면: ① 해지·만료 통지의 증거를 남기고 ② 임차권등기명령을 신청한 뒤 등기부에 기재를 확인한 후 이사 ③ 그래도 안 주면 지급명령·소송 ④ 자력이 없으면 경매·배당으로 회수합니다. 등기 확인 전에 점유를 풀면 대항력이 소멸할 수 있다는 것이 최근 대법원의 입장입니다.
보증금 분쟁, 순서가 절반입니다
"새 세입자가 들어오면 주겠다"는 말에 기약 없이 기다리다 이사 시기를 놓치는 분들이 많습니다. 임대차 분쟁은 절차의 순서가 결과를 좌우합니다. 계약 종료를 분명히 하고, 임차권등기를 마친 뒤 이사하고, 그래도 안 주면 소송과 경매로 가는 것 — 이 순서가 지켜져야 대항력과 우선변제권이 보호됩니다.
이사 전 반드시 확인할 것
- 계약 종료의 증거 만들기묵시적 갱신이 되면 해지 통지 후 3개월이 지나야 계약이 종료됩니다. 내용증명·문자·녹음으로 "언제 계약이 끝났는지"를 분명히 해두는 것이 소송의 첫 쟁점을 정리하는 일입니다.
- 임차권등기명령 신청 — 등기 확인 후 이사보증금을 못 받고 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하되, 반드시 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 후 짐을 빼야 합니다. 등기 전에 점유를 상실하면 기존 대항력이 소멸하고, 등기 시점부터 새로운 대항력이 생길 뿐이라는 것이 최근 대법원의 입장입니다(판례 해설).
- 지급명령 또는 보증금반환소송보증금 사건은 연체차임·관리비 공제 등 다툼이 생기는 경우가 많아, 상황에 따라 지급명령과 소송의 실익을 비교해 선택합니다.
- 경매와 배당임대인이 "돈 없다"는 입장이면 판결문으로 주택을 경매하거나 진행 중인 경매에서 배당을 받아야 합니다. 배당요구 종기를 놓치면 우선변제권이 있어도 배당에서 빠질 수 있습니다(깡통전세와 배당 순위).
상가 임대차는 규칙이 다릅니다
상가는 계약갱신요구권(10년), 권리금 회수기회 보호, 3기 차임 연체 등 주택과 다른 조항이 적용됩니다. 상가임대차 안내에서 따로 정리했습니다.
임대인·상속인 측 상담도 진행합니다
임차인 사망 시 임차권 승계와 보증금 반환 상대방 확정, 임대인 변경 시 보증금 반환의무의 승계 등 임대인 입장에서 처리 절차가 복잡한 사안도 다룹니다. 임차인이 사망한 경우, 집주인이 바뀐 경우 글을 참고하세요.
전세금·임대차 관련 칼럼
실제 수행 사건은 해결사례에서 보실 수 있습니다.
보증금을 안 돌려줄 때, 무엇부터 해야 하나
전세보증금 반환이 늦어질 때 임차인이 밟아야 할 순서를 대표변호사 허동진이 영상으로 설명합니다. 유튜브 '딱변' 채널에서 보실 수 있습니다.
FAQ
임차권등기만 하면 이사 가도 되나요?
신청만으로는 부족합니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 후 이사하셔야 합니다. 등기 전에 점유를 상실하면 기존 대항력이 소멸한다는 것이 대법원의 입장입니다.
묵시적 갱신이 됐는데 나갈 수 있나요?
묵시적 갱신 후에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다. 그만큼 보증금 반환 시점도 늦어지므로 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 남겨두는 것이 안전합니다.
임대인이 연체차임을 공제한다는데요?
임대인은 연체차임·관리비 등을 보증금에서 공제할 수 있지만, 그 발생 원인은 임대인이 주장·입증해야 합니다. 부당하게 부풀린 공제 주장은 소송에서 다툴 수 있습니다.
보증금 소송에서 이기면 바로 받을 수 있나요?
임대인에게 자력이 있으면 판결 후 지급받는 경우가 많지만, 자력이 없으면 주택 경매로 가서 배당 순위에 따라 회수하게 됩니다. 선순위 근저당이 있으면 전액 회수가 어려울 수 있어, 초기에 회수 가능성을 함께 검토합니다.
보증금 반환 소송에 드는 비용은 어느 정도인가요?
청구 금액에 따른 인지대와 송달료가 기본이며, 지급명령을 이용하면 인지대가 소송의 1/10 수준입니다. 자세한 계산 기준은 소송 비용과 기간 안내에서 확인하실 수 있습니다.