임차인은 최초 계약을 포함해 전체 10년 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있고(상가건물임대차보호법 제10조), 임대인은 3기의 차임 연체 등 법정 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 임대인이 정당한 사유 없이 거절하면 권리금 회수 방해로 손해배상 책임을 질 수 있습니다(제10조의4).
1. 환산보증금 — 어떤 조항이 적용되는지 가르는 기준
상가임대차법은 환산보증금(보증금 + 월차임 × 100)이 지역별 기준 금액을 넘는지에 따라 적용 범위가 달라집니다. 부산은 서울 다음 구간의 기준이 적용되며, 기준액은 시행령 개정으로 변경되므로 계약 시점의 기준을 확인해야 합니다.
- 기준 이하 — 우선변제권, 임차권등기명령, 확정일자에 의한 보호 등 법의 대부분 조항이 적용됩니다.
- 기준 초과 — 보증금 보호 관련 일부 조항은 적용되지 않지만, 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 차임 증감청구 등 핵심 조항은 그대로 적용됩니다. 즉 큰 상가라고 해서 갱신요구권·권리금 보호를 못 받는 것은 아닙니다.
2. 계약갱신요구권 — 10년의 의미
임차인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 이 권리는 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.
임대인이 거절할 수 있는 대표적 사유
- 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 — '3개월 연속'이 아니라 연체액 합계가 3기분에 이르렀던 사실이 있으면 되므로, 띄엄띄엄 밀린 경우도 해당될 수 있습니다.
- 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인 동의 없는 전대, 고의·중대한 과실로 목적물을 파손한 경우
- 건물의 철거·재건축이 필요한 경우로서 계약 체결 당시 계획을 구체적으로 고지하고 그에 따르는 경우 등
10년이 지나면 갱신요구권은 소멸하지만, 그렇다고 곧바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 묵시적 갱신이 되거나 새 계약으로 이어질 수 있고, 이때도 아래의 권리금 회수기회는 별도로 문제됩니다.
3. 권리금 회수기회 보호 — 가장 다툼이 많은 부분
방해행위로 문제되는 유형
- 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 임차인에게 지급하지 못하게 하는 행위
- 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위
- 주변 시세보다 현저히 높은 차임·보증금을 요구해 사실상 계약을 무산시키는 행위
- 신규임차인에게 임차인에 관해 사실과 다른 정보를 제공하는 행위
반대로 임대인이 거절할 정당한 사유도 법에 정해져 있습니다 — 신규임차인이 될 사람의 보증금 지급 능력이 없거나, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우 등입니다.
4. 임대인 입장에서의 상가 분쟁
임대인 측 상담도 함께 진행합니다. 차임 연체가 3기에 이르면 계약 해지와 명도를 진행할 수 있고, 이때 절차의 순서(해지 통지 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 인도 집행)는 주택과 같습니다(명도소송 절차). 밀린 차임과 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득도 함께 청구합니다.
재건축·리모델링을 계획하고 계신다면, 계약 체결 당시 그 계획을 구체적으로 고지해 두는 것이 나중에 갱신 거절의 근거가 됩니다. 사후에 계획을 세워 갱신을 거절하려 하면 분쟁이 됩니다.
5. 보증금 회수는 주택과 같습니다
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면, 상가도 임차권등기명령(제6조)을 신청할 수 있습니다. 등기부에 기재된 것을 확인한 후 점포를 비워야 한다는 점은 주택과 동일합니다(임차권등기와 대항력). 대항요건이 인도 + 사업자등록이라는 점만 다릅니다.
권리금 회수 방해에 대한 손해배상은 권리금 회수 방해 손해배상에서 자세히 다룹니다.
갱신 거절과 건물인도 청구를 다툰 실제 사건은 해결사례 — 상가 건물인도청구 전부 기각에서 확인하실 수 있습니다.
상가 명도의 실제 대응은 유형별 명도소송을 참고하세요.
FAQ
10년이 지났는데 권리금도 못 받나요?
갱신요구권이 소멸했어도 권리금 회수기회 보호 규정은 별도로 적용된다는 것이 판례의 흐름입니다. 임대차 종료 6개월 전부터 신규임차인을 주선하고 그 사실을 남겨두는 것이 중요합니다.
임대인이 '내가 직접 장사하겠다'고 합니다.
임대인이 직접 사용하겠다는 사정만으로 곧바로 권리금 방해의 정당한 사유가 되는 것은 아니라고 본 사례들이 있습니다. 다만 목적물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우 등 법정 사유에 해당하는지 개별 판단이 필요합니다.
차임을 두 달 밀렸는데 바로 쫓겨나나요?
상가는 3기의 차임액에 이르는 연체가 해지·갱신거절 사유입니다. 다만 밀렸다가 갚기를 반복해 누적 연체액이 3기분에 이르렀던 사실이 있으면 사유가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.
환산보증금이 기준을 넘으면 보호를 못 받나요?
우선변제권 등 일부 조항은 적용되지 않지만, 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호 등 핵심 조항은 적용됩니다. 계약서와 차임 조건을 보고 어떤 조항이 적용되는지 확인해 드립니다.
권리금 소송의 손해액은 어떻게 정하나요?
임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 못하며, 실무상 감정을 통해 산정되는 경우가 많습니다. 신규임차인과 약정했던 권리금 계약서가 있으면 중요한 자료가 됩니다.