순서는 이렇습니다. ① 내용증명 등으로 계약 종료를 분명히 하고(묵시적 갱신 여부 확인) ② 임차권등기명령을 받아 등기 확인 후 이사 ③ 그래도 안 주면 지급명령 또는 소송 ④ 임대인이 무자력이면 경매·배당으로 회수. 보증금 반환이 임차권등기 말소보다 먼저라는 것이 대법원의 입장입니다.
1단계 — 계약 종료의 증거 만들기
보증금 반환 소송의 첫 번째 쟁점은 '임대차계약이 언제 끝났는가'입니다. 주택임대차보호법상 임대차 기간 만료 6개월~2개월 전까지 갱신 거절 통지가 없으면 묵시적 갱신이 되어 동일 조건으로 연장됩니다(제6조). 묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 효력은 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다(제6조의2) — 종료 시점이 그만큼 밀리는 것입니다.
그래서 내용증명(또는 문자·통화 녹음)으로 계약 종료 시점에 대한 증빙을 만들어 두는 것이 소송의 첫 단추입니다.
2단계 — 임차권등기명령
보증금 보호(대항력·우선변제권)는 주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자를 유지해야 지켜집니다. 이사를 가면 이 요건이 깨지므로, 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 신청해 대항력·우선변제권을 유지시킨 뒤 이사해야 합니다.
- 임차권등기가 된 주택이 경매되면 임차인은 별도 배당요구 없이도 배당받을 수 있습니다(대법원 2005다33039 판결 참조).
- 임차권등기를 마치면 새 세입자를 구하기 어려워지므로, 이 단계에서 임대인이 보증금을 반환하는 경우가 실제로 많습니다.
- 반드시 등기부에 기재된 것을 확인한 후 이사하세요. 등기 전에 점유를 풀면 기존 대항력이 소멸할 수 있습니다(판례 해설).
3단계 — 지급명령이냐 소송이냐
임차권등기까지 했는데도 주지 않으면 법원으로 갑니다. 지급명령은 빠르고 저렴하지만, ① 임대인이 송달을 안 받거나 ② 이의신청하면 무의미해지고 ③ 기판력이 없습니다. 보증금 사건은 연체차임·관리비 공제 다툼이 생기는 경우가 많아, 임대인의 태도에 따라 처음부터 소송이 효율적인 경우도 많습니다.
소송에서는 보증금과 지연이자를 청구하며, 관건은 공제 항목입니다. 연체차임·관리비 등 공제 주장은 임대인이 그 발생 원인을 주장·입증해야 하고, 발생한 채권이 변제로 소멸했다는 점은 임차인이 입증합니다(대법원 2005다8323 판결 참조). 부풀려진 공제 주장은 이 구조로 다툴 수 있습니다.
4단계 — 임대인이 '돈 없다'고 하면
판결문을 받아 임대주택을 경매하거나, 이미 진행 중인 경매에 배당요구로 참여해야 합니다. 배당 순위와 당해세 문제는 깡통전세와 경매 배당에서 자세히 다룹니다. 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면 보증기관 이행청구를 병행합니다.
FAQ
이사 날짜가 잡혔는데 등기가 아직입니다.
가능하면 이사를 늦추고, 불가피하다면 가족 일부의 점유·전입 유지 등 대항요건을 지키는 방법을 개별적으로 검토해야 합니다. 등기 전 점유 상실은 대항력 소멸로 이어질 수 있어 신중해야 합니다.
월세 몇 달 밀린 게 있는데 불리한가요?
연체차임은 보증금에서 공제되는 것이 원칙이지만, 그 액수·발생 원인은 임대인이 입증해야 합니다. 공제 후 잔액에 대해서는 정당하게 반환을 구할 수 있습니다.
보증금 일부만 먼저 받고 나가라는데요.
일부 수령 시 잔액에 대한 다툼이 남습니다. 잔액·지급기한을 명시한 합의서를 작성하고, 불이행 대비 조항(지연이자 등)을 넣어두는 것이 안전합니다. 문구 검토만 따로 상담받으셔도 됩니다.