대항력은 주택의 인도 + 주민등록을 계속 유지해야 지켜집니다. 임차권등기 이전에 점유를 상실하면 기존 대항력은 소멸하고, 등기가 마쳐진 때부터 새로운(동일성 없는) 대항력이 생길 뿐입니다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결). 그 사이 근저당이 있으면 순위에서 밀립니다. 결론: 등기부에 기재를 확인한 후 이사하세요.
임차권등기가 지켜주는 것
임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 이사·전출로 대항요건을 잃어도 기존 권리를 상실하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 보증금을 못 받고 이사해야 하는 임차인을 위해 만들어진 제도입니다.
여기서 '대항력'은 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 힘, '우선변제권'은 경매 시 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 권리입니다. 문제는 이 조문이 "등기 이후에는"이라고 쓰고 있다는 점입니다.
사건의 전개 — 3일의 공백
| 시점 | 일어난 일 |
|---|---|
| 2017 | 임차인, 보증금 9,500만 원에 입주 + 전입신고·확정일자, 보증보험 가입 |
| 2018 | 임대인, 주택에 근저당권 설정(채권최고액 6,600만 원) |
| 2019. 3. | 계약 종료·보증금 미반환 → 보험사가 보험금 지급 후 임차권등기명령 신청 |
| 2019. 4. 5. | 임차인 이사 (점유 상실) |
| 2019. 4. 8. | 임차권등기 완료 — 이사보다 3일 늦음 |
| 2021 | 경매로 새 소유자가 매수 → 보험사가 새 소유자에게 잔여 보증금 청구 |
이 사건에서는 이사(4. 5.)와 등기(4. 8.) 사이에 대항력이 끊겼고, 새로 생긴 대항력은 2018년 근저당보다 후순위가 되었습니다. 선순위 저당권보다 뒤에 등기된 임차권은 경매로 함께 소멸하므로, 낙찰자는 임대차를 승계하지 않습니다(대법원 99다59306 판결 참조). 원심은 임차권등기의 담보적 기능을 중시해 임차인 측 손을 들어줬지만, 대법원은 받아들이지 않았습니다.
실무 체크리스트
- 신청 ≠ 완료임차권등기명령 결정이 나도 등기부 기재까지는 시차가 있습니다. 인터넷등기소에서 등기사항증명서에 임차권등기가 보이는지 확인한 후 점유를 정리하세요.
- 선순위 근저당을 먼저 확인임차권등기는 만능이 아닙니다. 입주 후에 설정된 근저당이라도, 위 판례처럼 대항력이 끊기면 순위가 역전될 수 있고, 애초에 선순위 담보가 크면 경매에서 전액 회수가 어려울 수 있습니다.
- 보증보험은 별도의 안전망이 사건 임차인은 보증보험 덕에 보증금을 지켰습니다. 갱신 시점마다 보증 가입 여부를 점검하시길 권합니다.
FAQ
등기까지 보통 얼마나 걸리나요?
법원·등기소 사정에 따라 다르지만 결정 후 등기 기재까지 며칠에서 수 주가 걸릴 수 있습니다. 이사 일정은 등기 확인을 기준으로 잡으시길 권합니다.
전입만 남겨두고 짐을 빼면 되나요?
대항력에는 주민등록과 함께 '점유(인도)'의 계속이 요구됩니다. 짐을 전부 빼는 것은 점유 상실로 평가될 위험이 있으므로, 부득이한 사정이 있다면 개별적으로 방법을 검토해야 합니다.
상가도 같은가요?
상가건물임대차보호법에도 같은 구조의 임차권등기명령 제도가 있습니다(제6조). 상가는 인도+사업자등록이 대항요건이라는 점만 다르고, 등기 확인 후 이전해야 한다는 실무 결론은 같습니다.