집주인이 바뀌었어요 — 보증금은 누구에게 받나요

원칙 — 새 집주인이 보증금 채무를 떠안습니다

대항력(인도+전입)을 갖춘 임차인이라면, 집이 팔려도 새 소유자가 임대차계약상 권리·의무 일체를 그대로 승계합니다. 이는 법률상 당연승계여서 임차인의 동의도 필요 없고, 그 결과 양수인이 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하며 종전 임대인은 채무에서 벗어납니다(대법원 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조).

매매계약에서 '보증금 공제'만 한 경우는 다릅니다

대항력이 없는 임차인이거나, 매도인·매수인이 "보증금 반환채무를 매수인이 인수하고 매매대금에서 공제"하기로 약정한 경우 — 이 인수는 특별한 사정이 없는 한 이행인수에 불과합니다(대법원 2012다84370 판결 참조). 즉 임차인은 여전히 종전 임대인에게만 청구할 수 있고, 매수인에게 직접 청구하려면 임차인의 승낙(면책적 채무인수)이 필요합니다. 임차인의 승낙은 묵시적으로도 가능하지만, 보증금 회수가 불안한 상황에서는 쉽게 인정하지 않는다는 것이 판례의 태도입니다.

새 임대인이 불안하다면 — 이의 제기로 승계 거부

임대인의 자력은 보증금 회수에 직결됩니다. 처음 계약할 때 등기부까지 확인하고 들어갔는데, 신용을 알 수 없는 사람으로 임대인이 바뀌는 것을 강제당할 이유는 없지요. 그래서 대법원은 임차인이 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 승계의 구속에서 벗어나고, 이 경우 종전 임대인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 봅니다(대법원 2021다251929 판결 등 참조).

무엇이 '이의 제기'로 인정될까 — 경매 사안의 교훈

교훈은 분명합니다. 승계를 거부하려면 양도(낙찰) 사실을 안 직후, 내용증명 등으로 명확하게, 일관된 태도로 이의를 표시해야 합니다. 이쪽에는 계약 해지를 통지하면서 저쪽에는 임대차 존속을 전제로 한 행동을 하면, 법원은 이의 제기를 인정하지 않을 수 있습니다.

실무 정리

1. 양도 사실을 알게 된 즉시 판단새 임대인의 자력(등기부상 담보 상태 등)을 확인하고, 승계를 받아들일지 거부할지 빨리 정합니다. '상당한 기간'의 명확한 기준은 없으나, 임차권 승계 반대의사에 관한 1개월 규정(제9조 제3항)이 참고가 됩니다.
2. 거부한다면 — 내용증명으로 명확하게양도 사실을 안 날, 승계에 반대한다는 뜻, 종전 임대인에게 반환을 구한다는 뜻을 담아 일관되게 진행합니다.
3. 경매 중이라면 — 배당요구와의 관계 점검배당요구 여부가 태도의 일관성 판단에 영향을 주므로, 전략을 정한 뒤 움직여야 합니다. 이 국면은 판단이 까다로워 변호사와 상의하시길 권합니다.