주택임대차보호법, 세입자가 알아야 할 핵심

1. 대항력 — 집주인이 바뀌어도 살 수 있는 힘

핵심은 "그 다음 날"입니다. 이사한 당일이 아니라 다음 날 0시부터 효력이 생기므로, 잔금일에 집주인이 근저당을 설정하면 근저당이 앞서게 됩니다. 잔금 전 등기부를 다시 확인하고, 가능하면 잔금일에 근저당을 설정하지 않는다는 특약을 넣는 것이 안전합니다.

또한 대항력은 계속 유지되어야 합니다. 중간에 전출하거나 짐을 빼면 그 시점에 소멸합니다. 보증금을 못 받고 이사해야 한다면 반드시 임차권등기를 마친 뒤 움직이셔야 합니다.

2. 우선변제권 — 경매에서 순위를 받는 힘

대항력만으로는 경매 배당에 참여할 수 없습니다. 확정일자를 받아야 우선변제권이 생겨, 후순위 담보권자보다 먼저 배당받습니다(제3조의2).

• 확정일자는 주민센터·등기소·공증사무소에서 받을 수 있고, 계약서에 날짜 도장이 찍힙니다.
• 배당요구를 해야 배당에 참여합니다. 임차권등기를 마쳤거나 스스로 경매를 신청한 경우가 아니라면, 배당요구 종기까지 반드시 신청하세요(배당 실무).

3. 최우선변제 — 소액임차인 보호

보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 선순위 담보권자보다도 먼저 일정액을 변제받습니다(제8조). 기준 금액은 지역과 시기에 따라 다르고 시행령으로 정해지므로, 계약 당시가 아니라 담보물권 설정 시점의 기준이 적용된다는 점에 유의해야 합니다. 요건은 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖출 것, 그리고 배당요구입니다.

4. 계약갱신요구권과 차임 증액

• 갱신요구권 — 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하면 1회에 한해 2년 연장됩니다. 임대인은 실거주 등 법정 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.
• 차임 증액 제한 — 약정한 차임·보증금의 증액은 일정 비율을 초과하지 못하고, 증액 후 일정 기간이 지나야 다시 청구할 수 있습니다.
• 묵시적 갱신 — 만료 6개월~2개월 전 사이에 아무 통지가 없으면 같은 조건으로 갱신된 것으로 보고 존속기간은 2년입니다. 이때 임차인은 언제든 해지할 수 있으나 효력은 3개월 후 발생합니다(제6조의2). 이사 일정을 잡을 때 이 3개월을 계산에 넣어야 합니다.

5. 보증금을 못 받았을 때

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 순서는 이렇습니다 — ① 종료 통지의 증거 확보 → ② 임차권등기명령(등기 확인 후 이사) → ③ 지급명령 또는 반환소송 → ④ 경매·배당. 각 단계의 서류와 기간은 보증금 소송 서류와 기간에서 정리했습니다.

작성: 허동진 변호사올인법률사무소 대표변호사 · 대한변호사협회 형사법 전문분야 등록 제2021-1050호, 가사법 전문분야 등록 제2022-447호본 페이지의 법령·기준 설명은 2026년 9월 기준이며 관련 법령과 실무 기준은 개정될 수 있습니다. 최종 수정일: 2026. 9. 9.