부동산 매매계약이 틀어졌을 때

1. 어느 단계인지부터 확인합니다

중도금 지급이 분기점입니다. 이행에 착수한 뒤에는 마음이 바뀌었다는 이유로 물러설 수 없습니다.

2. 유형별 대응

매도인이 등기를 넘기지 않을 때

1. 처분금지가처분 — 가장 먼저이중매매나 담보 설정이 우려되면 소장보다 먼저입니다. 등기부에 기재되면 사실상 처분이 막힙니다(처분금지가처분).
2. 이행 제공과 최고잔금을 지급할 준비가 되었음을 갖추고(현실 제공 또는 공탁), 기한을 정해 이행을 촉구합니다. 내용증명으로 남기세요.
3. 소유권이전등기청구소송승소 확정되면 매도인의 협조 없이 단독으로 등기할 수 있습니다.

매수인이 잔금을 지급하지 않을 때

잔금 지급과 등기 이전은 동시이행 관계이므로, 매도인도 자기 채무의 이행 제공(등기 서류 준비)을 갖춘 뒤에야 상대방의 이행지체를 주장할 수 있습니다. 그 상태에서 최고하고 해제하거나, 잔금 청구소송으로 갑니다. 계약서에 위약금 조항이 있다면 그에 따라 정산합니다(계약 위반과 해제).

인도가 지연될 때

잔금을 다 냈는데 매도인이나 기존 임차인이 비워주지 않으면, 인도청구와 함께 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득을 청구합니다(명도소송).

이중매매

매도인이 다른 사람에게 팔아 등기까지 넘어갔다면, 제2매수인이 배임행위에 적극 가담한 사정이 인정되는 경우 그 매매를 무효로 볼 수 있다는 것이 판례의 태도입니다. 다만 입증이 어려우므로, 애초에 가처분으로 막는 것이 훨씬 확실합니다.

3. 특약 — 분쟁의 절반이 여기서 갈립니다

• 잔금일 전 근저당 설정 금지 — 세입자 보호와 직결됩니다.
• 중도금 조기 지급 금지 — 매도인이 해약 여지를 남기려는 조항. 매수인에게 불리합니다.
• 현 시설물 상태 인수 — 하자 주장을 제한하는 문구. 범위를 명확히 하세요.
• 기존 임차인·체납 관리비 처리 — 누가 언제까지 정리할지(체납 관리비 승계).
• 등기 이전 시기와 서류 — 잔금과의 동시이행 구조를 명시.

작성: 허동진 변호사올인법률사무소 대표변호사 · 대한변호사협회 형사법 전문분야 등록 제2021-1050호, 가사법 전문분야 등록 제2022-447호본 페이지의 법령·기준 설명은 2026년 9월 기준이며 관련 법령과 실무 기준은 개정될 수 있습니다. 최종 수정일: 2026. 9. 9.