계약금이 오간 매매에서 매수인이 물러서면 계약금 포기, 매도인이 물러서면 받은 계약금의 배액 상환으로 해제할 수 있습니다(민법 제565조 해약금). 단, 어느 한쪽이라도 이행에 착수하면(중도금 지급 등) 이 방식의 해제는 막힙니다. 계약금 일부만 건넨 상태라면 해제의 기준은 실제 받은 돈이 아니라 약정 계약금 전액이라는 것이 대법원의 입장이고, 가계약금은 본계약이 성립했는지에 따라 반환 여부가 갈립니다.
해약금 — 계약금의 기본 기능
즉 계약금은 "마음이 바뀌면 이 돈을 대가로 물러날 수 있다"는 해제권의 값이기도 합니다. 포인트는 세 가지입니다.
- 시한 — '이행 착수' 전까지만 — 통상 중도금이 지급되면 이행 착수로 보아 더 이상 해약금 해제를 할 수 없습니다. 그래서 매수인이 해제를 막으려고 중도금을 약정일보다 앞당겨 입금하는 실전 공방이 벌어지고, 반대로 매도인이 이를 봉쇄하려면 "중도금은 약정일 전에 지급할 수 없다"는 특약을 넣어야 합니다.
- 배액상환은 '제공'까지 해야 — 매도인이 해제하려면 배액을 준비해 현실로 제공(또는 공탁)해야 하고, 말로만 "배액 줄 테니 없던 일로 하자"는 통지만으로는 부족한 경우가 많습니다.
- 위약금 약정과는 별개 — "위반 시 계약금을 위약금으로 한다"는 조항이 있으면 손해배상 국면에서도 계약금이 기준이 되며, 법원이 과다한 위약금을 감액하는 경우도 있습니다.
계약금을 일부만 준 상태에서 틀어졌다면
예컨대 계약금 1억 원을 약정하고 당일 1,000만 원만 받은 매도인이 변심했다면, 2,000만 원이 아니라 약정 계약금 1억 원을 기준으로 한 해제 부담을 져야 한다는 뜻입니다. 계약금이 다 오가기 전이라고 가볍게 물러설 수 있는 게 아니므로, 이 국면의 분쟁은 특히 계산부터 정확히 해야 합니다.
가계약금 — 돌려받을 수 있는 경우
"일단 가계약금 300만 원 보내놓으세요"로 시작된 분쟁은 결국 한 가지 질문으로 수렴합니다 — 매매계약이 성립했는가.
- 본질적 사항(목적물·대금)과 대금 지급 방법 등이 구체적으로 합의되었다면, '가계약'이라는 이름과 무관하게 계약이 성립한 것으로 평가될 수 있습니다. 이 경우 가계약금은 계약금의 일부로 취급되어 함부로 반환을 구하기 어렵습니다.
- 반대로 매물만 잡아두는 단순 예약금 수준이었고 조건 합의가 남아 있었다면, 계약 불성립을 이유로 반환을 구할 수 있는 경우가 많습니다.
- 판단 자료는 결국 문자·통화 내용입니다. "○동 ○호, 5억, 계약금 5천, 잔금 ○월" 식으로 조건이 오간 대화가 있는지가 갈림길이므로, 공인중개사와의 대화까지 포함해 기록을 정리해야 합니다.
분쟁이 터졌을 때의 절차
- 사실관계 고정계약서·영수증·문자·통화 녹음을 확보하고, 해제 의사표시와 배액 제공 여부 등 시점을 정리합니다.
- 내용증명으로 입장 정리해제·최고·반환 요구의 의사표시를 도달 증거와 함께 남깁니다(내용증명 활용법).
- 소송 — 반환청구 또는 이행청구돈을 돌려받는 쪽이면 계약금(가계약금) 반환청구, 계약을 지키려는 쪽이면 소유권이전등기 청구·처분금지가처분(가처분 해설)으로 갑니다. 금액이 3,000만 원 이하면 소액사건 절차로 빠르게 진행되는 경우가 많습니다.
FAQ
매도인이 집값이 올랐다며 계약을 깨자고 합니다.
아직 어느 쪽도 이행에 착수하지 않았다면 매도인은 배액상환으로 해제할 수 있지만, 배액을 실제로 제공해야 합니다. 계약을 지키고 싶다면 중도금 조기 지급과 처분금지가처분을 신속히 검토해야 하며, 시점 싸움이므로 바로 상담받으시길 권합니다.
사정이 생겨 못 사게 됐습니다. 계약금 전부 날리나요?
이행 착수 전이라면 계약금 포기로 해제하는 것이 원칙적인 구조입니다. 다만 계약 무효·취소 사유(중요 사항 기망, 착오 등)나 조건 불성취 사정이 있으면 반환을 다툴 수 있으므로 경위를 확인해 봐야 합니다.
중개사 계좌로 가계약금을 보냈는데 매도인이 모른다고 합니다.
중개사에게 수령 권한이 있었는지, 매도인에게 전달됐는지에 따라 반환 청구 상대방이 달라집니다. 송금 내역과 중개사와의 대화를 확보해 정리하면 청구 구성이 나옵니다.