명의신탁 부동산, 유형별로 돌려받는 방법이 다릅니다

왜 무효인가 — 부동산실명법

등기제도가 정착되면서 세금 회피 등을 위해 타인 명의로 등기하는 관행이 문제되자, 1995년 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」이 제정되었습니다. 명의신탁 약정과 그에 따른 물권변동은 무효이고(제4조 제1·2항), 다만 그 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다(제3항). 신탁자에게는 5년 이하 징역 또는 2억 원 이하 벌금과 과징금, 수탁자에게도 형사처벌이 예정되어 있다는 점을 먼저 알고 계셔야 합니다.

유형 1 — 2자간 명의신탁 (이전형)

실소유자가 자기 명의 부동산을 수탁자 앞으로 이전해 둔 경우입니다. 약정과 등기가 모두 무효이므로 소유권은 여전히 신탁자에게 있습니다. 따라서 소유물방해배제청구권에 기해 수탁자 명의 등기의 말소를 청구할 수 있습니다(대법원 2013다218156 전원합의체 판결 참조).

수탁자가 제3자에게 팔아버렸다면 제3자가 소유권을 취득하므로(제4조 제3항), 신탁자는 수탁자를 상대로 매매대금 상당의 부당이득반환 또는 손해배상을 청구합니다. 참고로 이 경우 형사상 횡령죄는 성립하지 않는다는 것이 현재 판례의 입장이지만, 민법 제750조에 따른 불법행위책임은 인정됩니다(대법원 2016다34007 판결 참조).

유형 2 — 3자간 등기명의신탁 (중간생략형)

신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 계약하되, 등기만 수탁자 앞으로 한 경우입니다. 약정과 등기가 무효이므로 소유권은 매도인에게 남아 있습니다. 신탁자는 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 가지므로, 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기를 말소시키고 자신 앞으로 이전등기를 구합니다.

수탁자가 처분(또는 수용·협의취득)해 제3자 명의로 등기가 넘어갔다면, 매도인의 이전등기의무는 이행불능이 되고 수탁자는 처분대금을 취득합니다. 판례는 수탁자가 그 이익을 신탁자에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 봅니다(대법원 2018다284233 전원합의체 판결 참조).

유형 3 — 계약명의신탁

수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 계약하고 등기까지 자기 앞으로 한 경우입니다. 명의신탁 약정은 무효이지만, 매도인이 선의라면 수탁자와 매도인 사이의 매매와 등기는 유효합니다(제4조 제2항 단서). 즉 부동산은 수탁자의 것이 됩니다.

이때 신탁자가 청구할 수 있는 것은 부동산 자체가 아니라 수탁자에게 제공한 매수자금 상당액입니다(대법원 2007다90432 판결 참조). 부동산실명법 시행 전 사안에서는 부동산 자체의 부당이득반환이 인정되던 것과 결론이 달라진 부분이니 시점 확인이 중요합니다.

실무에서 자주 다투는 지점

• 명의신탁의 존재 자체 — 수십 년 전 일이고 서면이 없는 경우가 많아, 자금 출처(매수대금 송금 내역), 세금·관리비 부담 주체, 등기권리증 보관자 등 정황으로 입증합니다.
• 종중·배우자 간 특례 — 조세포탈·강제집행면탈 등 목적이 아닌 종중·배우자·종교단체 명의신탁은 유효로 취급되는 예외가 있어(제8조), 해당 여부를 먼저 검토합니다.
• 시효 — 부당이득반환청구권의 소멸시효가 문제되는 경우가 많습니다. 처분 사실을 알게 됐다면 지체 없이 상담받으시길 권합니다.