순서는 ① 해지 사유 확정(주택 2기·상가 3기 차임 연체 등)과 내용증명 해지 통지 ② 점유이전금지가처분(소송 중 점유자가 바뀌는 것을 방지) ③ 인도청구 소송(연체차임·부당이득 병합) ④ 판결 후 인도 집행. 명도 기간은 다투지 않으면 수개월, 다투면 더 걸릴 수 있습니다.
1단계 — 해지 사유를 확정하고 통지합니다
- 차임 연체 — 주택은 2기, 상가는 3기의 차임액에 달하도록 연체하면 해지 사유가 되는 것이 원칙입니다. '2기'는 2개월이 아니라 차임 2회분에 달하는 금액 기준이므로 계산에 주의해야 합니다.
- 기간 만료 — 갱신 거절 통지를 기간 내에 제대로 했는지가 관건입니다(주택은 만료 6개월~2개월 전). 상가는 임차인의 갱신요구권(총 10년 범위)이 있어 별도 검토가 필요합니다.
- 무단 전대·용도 위반 등 계약 위반
해지 의사는 내용증명으로 명확히 남기세요. 소송에서 "언제 계약이 끝났는가"가 첫 쟁점이 됩니다.
2단계 — 점유이전금지가처분
소송 중에 점유자가 다른 사람으로 바뀌면, 애써 받은 판결로 그 사람을 내보낼 수 없게 됩니다. 그래서 소 제기와 함께(또는 그 전에) 점유이전금지가처분을 신청해 두는 것이 실무의 기본입니다. 집행관이 현장에 고시문을 붙이는 과정에서 점유자가 압박을 느껴 협의로 정리되는 경우도 있습니다.
3단계 — 인도청구 소송
부동산 인도청구와 함께 연체차임 및 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득을 병합해 청구하는 것이 일반적입니다. 보증금이 있다면 판결 후 정산 구조를 고려해 청구액을 설계합니다. 임차인이 유익비·필요비 상환이나 권리금 회수 방해를 주장하며 다투는 경우도 있어, 사안에 따라 쟁점이 늘어납니다.
4단계 — 인도 집행
판결 확정(또는 가집행) 후에도 자진해서 나가지 않으면 집행관을 통해 인도 집행을 합니다. 짐을 반출·보관하는 비용이 발생하고, 상황에 따라 노무비·보관료가 적지 않게 드는 경우가 있습니다. 이 비용은 원칙적으로 채무자(점유자)에게 청구할 수 있지만 현실적으로 회수가 어려운 경우도 많아, 집행 전 협의로 정리하는 편이 유리한 경우가 많습니다.
기간을 줄이는 방법
- 해지 통지를 정확하게연체액 계산과 통지 시점이 어긋나면 해지 자체가 부정되어 처음부터 다시 해야 합니다.
- 제소전화해를 활용임대차계약 체결 단계에서 제소전화해조서를 만들어 두면, 위반 시 별도 소송 없이 인도 집행이 가능해 시간을 크게 단축할 수 있습니다.
- 협의 여지를 열어두기이사비 일부 지원과 이사 기한을 정한 합의가 소송·집행 비용보다 저렴한 경우가 실제로 많습니다. 합의서에 강제집행 인낙 문구를 넣어두면 안전장치가 됩니다.
FAQ
월세를 2번 밀렸는데 바로 해지되나요?
차임 2기분에 달하는 연체가 있으면 해지권이 발생하는 것이 원칙이지만, 해지 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다. 통지 전에 밀린 돈을 갚으면 해지가 어려워질 수 있어 시점 관리가 중요합니다.
보증금이 남아 있는데도 명도할 수 있나요?
보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계이므로, 남은 보증금이 있다면 인도와 상환으로 지급하는 구조가 됩니다. 연체차임·원상회복비용 공제 후 잔액을 계산해 청구를 설계합니다.
세입자가 연락이 안 되고 짐만 있습니다.
소송과 집행으로 처리해야 하며, 송달이 어려우면 공시송달 등 절차를 검토합니다. 임의로 짐을 처분하면 형사 문제가 되므로 절차를 밟는 것이 결국 빠른 길입니다.