공매는 한국자산관리공사(캠코)가 온비드에서 진행하는 매각 절차로, 세금 체납에 따른 압류재산 공매가 대표적입니다. 법원 경매와 가장 큰 차이는 인도명령 제도가 없다는 점입니다. 점유자가 나가지 않으면 별도로 명도소송을 해야 하므로 시간과 비용이 더 듭니다.
1. 무엇이 다른가
| 구분 | 법원 경매 | 공매(압류재산) |
|---|---|---|
| 주체 | 법원 | 한국자산관리공사(캠코) — 온비드 |
| 원인 | 채권자의 신청(강제·임의) | 세금 등 체납 처분 |
| 입찰 방식 | 기일입찰 — 법원 출석 | 온라인 입찰 — 인터넷 |
| 인도명령 | 있음 — 간이하게 인도 집행 | 없음 — 명도소송 필요 |
| 배분 | 배당표 → 배당이의의 소 | 배분계산서 → 이의 |
| 대금 납부 | 기한 내 일시 납부 | 금액에 따라 분할 납부 가능한 경우 |
2. 가장 중요한 차이 — 인도명령이 없습니다
법원 경매에서는 매수인이 대금을 납부하면 인도명령을 신청해 비교적 간이하게 점유자를 내보낼 수 있습니다. 그런데 공매에는 이 제도가 없습니다. 점유자가 자진해서 나가지 않으면 명도소송을 제기해 판결을 받고 인도 집행까지 가야 합니다.
소송에 수개월, 집행에 다시 시간과 비용(집행관 수수료·노무비·보관료)이 듭니다. 그래서 공매 입찰가를 정할 때는 명도 비용과 기간을 반드시 계산에 넣어야 합니다(명도소송 기간과 비용).
3. 권리분석은 같은 기준으로
인수되는 권리와 소멸하는 권리의 판단 기준은 경매와 유사합니다.
- 대항력 있는 선순위 임차인 — 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.
- 선순위 가처분·가등기 — 소멸하지 않고 인수됩니다.
- 유치권 — 신고되어 있으면 인도를 거절당할 수 있습니다(유치권 해설).
- 법정지상권 — 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우 문제됩니다.
4. 체납자 입장이라면
세금 체납으로 공매가 진행되는 상황이라면, 체납액 납부나 분납 승인으로 공매를 중지·해제할 수 있는 경우가 있습니다. 또 압류·공매 처분 자체에 하자가 있다면 이의신청이나 행정 절차로 다투는 방법도 있습니다. 진행 단계에 따라 선택지가 달라지므로 통지서를 받는 즉시 확인하시는 것이 좋습니다.
공매는 인도명령이 없어 명도소송으로 가야 합니다.
FAQ
공매가 경매보다 싼가요?
반드시 그렇지는 않습니다. 다만 인도명령이 없어 명도 위험이 있다는 점이 가격에 반영되는 경향이 있습니다. 명도 비용과 기간을 계산에 넣고 입찰하셔야 합니다.
공매로 샀는데 사람이 안 나갑니다.
공매는 인도명령 제도가 없어 명도소송을 제기해야 합니다. 소송과 인도 집행까지 수개월이 걸릴 수 있으므로, 낙찰 전에 점유자와의 협의 가능성을 살펴보는 것이 좋습니다.
공매도 배당요구를 해야 하나요?
압류재산 공매에서도 배분요구 종기가 정해지며, 그 기한까지 배분요구를 해야 배분에 참여할 수 있습니다. 경매의 배당요구와 같은 구조로 보시면 됩니다.
경매와 공매가 동시에 진행될 수 있나요?
같은 부동산에 대해 경매와 공매가 함께 진행되는 경우가 있습니다. 먼저 대금이 납부된 절차의 매수인이 소유권을 취득하게 되므로 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
공매 물건도 권리분석이 필요한가요?
필수입니다. 선순위 임차권, 가처분, 유치권 등 인수되는 권리는 경매와 같은 기준으로 판단해야 하며, 여기에 명도 위험까지 더해 계산해야 합니다.