명도의 출발점은 점유할 권원이 소멸했는가입니다. 주택은 2기, 상가는 3기의 차임 연체가 해지 사유이고, 계약 기간 만료라면 갱신 거절 통지가 제대로 되었는지가 관건입니다. 애초에 권원 없는 무단 점유자라면 해지 절차 없이 바로 인도를 구합니다. 어느 경우든 단전·단수·시정은 형사 문제가 됩니다.
1. 왜 안 나가는지부터 정합니다
| 상황 | 해지·권원 소멸 사유 | 먼저 할 일 |
|---|---|---|
| 차임 연체 | 주택 2기, 상가 3기의 차임액 연체 | 연체액 정확히 계산 → 해지 통지 도달 |
| 기간 만료 | 갱신 거절 통지를 기간 내에 했는지 | 통지 시점·방법 확인 (묵시적 갱신 여부) |
| 계약 위반 | 무단 전대, 목적물 훼손, 용도 위반 | 위반 사실 증거 확보 → 해지 |
| 무단 점유 | 애초에 점유할 권원이 없음 | 해지 절차 없이 바로 인도 청구 |
| 경매·공매 취득 | 매수인이 소유권 취득 | 경매는 인도명령, 공매는 명도소송 |
2. 유형별로 다른 점
원룸·아파트 등 주택
주택임대차보호법이 적용되어 2기의 차임 연체가 해지 사유입니다. 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 소유자가 바뀌어도 임대차가 승계되므로, 매수인이 명도를 구하려면 그 관계를 먼저 정리해야 합니다.
보증금이 남아 있는 경우가 많아, 실무에서는 연체차임·관리비·원상회복비용을 공제한 잔액과 인도를 동시이행으로 처리하는 구조가 됩니다.
상가
상가건물임대차보호법이 적용되어 3기의 차임 연체가 기준입니다. 주택보다 한 기 더 여유가 있는 셈입니다.
상가에서는 권리금 문제가 함께 얽히는 경우가 많습니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는데 임대인이 거절한 사안이라면, 거절 사유가 정당한지가 먼저 다투어집니다. 실제로 임대인의 인도청구가 기각된 사례도 있습니다(해결사례). 권리금 회수 방해 문제는 별도 안내에서 다룹니다.
공장·창고
절차는 같지만 집행 비용이 크게 늘어납니다. 기계·설비·재고를 반출하고 보관해야 하는데, 규모에 따라 노무비와 보관료가 상당합니다.
또 설비의 소유관계(리스·할부 여부)와 유치권 주장 가능성을 미리 확인해야 합니다. 공사업체가 대금을 못 받고 점유하고 있다면 별도의 다툼이 됩니다(유치권).
무단 점유자
계약 관계가 없는 사람이 점유하고 있다면 해지 절차가 필요 없습니다. 소유권에 기해 바로 인도를 구하면서, 점유 기간의 차임 상당 부당이득을 함께 청구합니다.
다만 누가 점유하고 있는지 특정하는 것이 어려운 경우가 있습니다. 이때 점유이전금지가처분을 신청하면 집행관이 현장에 나가 점유 상태를 확인하게 되어 특정에 도움이 됩니다.
3. 어느 경우든 공통인 것
- 점유이전금지가처분을 먼저소송 중 점유자가 바뀌면 판결로 새 점유자를 내보낼 수 없어 처음부터 다시 해야 합니다. 집행관이 현장에 고시문을 붙이는 것 자체가 압박이 되기도 합니다(가처분 총정리).
- 밀린 차임을 함께 청구인도청구와 함께 연체차임 및 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득을 병합 청구합니다. 나중에 따로 소송하면 비용이 두 번 듭니다.
- 자력구제는 절대 금지단전·단수, 출입문 시정, 짐 반출은 소유자라도 할 수 없습니다. 형사 문제와 손해배상 책임으로 이어지고, 정작 명도소송에서도 불리해집니다.
- 협의 가능성도 함께이사비 일부를 지원하고 퇴거 기한을 정하는 합의가 소송·집행보다 저렴한 사건이 많습니다. 다만 합의서에 강제집행 인낙 문구를 넣거나 제소전화해로 만들어야 안전합니다.
4. 경매·공매로 취득한 경우
낙찰받은 부동산에 사람이 살고 있다면 취득 경로에 따라 방법이 갈립니다.
- 법원 경매 — 대금 납부 후 인도명령을 신청하면 비교적 간이하게 인도 집행이 가능합니다. 다만 대항력 있는 선순위 임차인에게는 인도명령이 나오지 않습니다(경매 절차).
- 공매 — 인도명령 제도가 없어 명도소송을 제기해야 합니다. 시간과 비용이 더 들므로 입찰가 산정에 미리 반영해야 합니다(공매와 경매의 차이).
FAQ
원룸 세입자가 월세를 두 달 밀렸습니다.
주택은 2기의 차임액에 해당하는 연체가 해지 사유입니다. 다만 해지 통지가 도달해야 효력이 생기므로, 연체액을 정확히 계산하고 통지 사실을 증거로 남기는 것이 먼저입니다.
계약 기간은 끝났는데 안 나갑니다.
만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절 통지를 했는지가 관건입니다. 통지가 없었다면 묵시적 갱신이 되어 기간이 연장된 상태일 수 있습니다.
보증금이 남아 있는데도 명도소송을 할 수 있나요?
가능합니다. 다만 보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계이므로, 연체차임 등을 공제한 잔액을 제공하거나 공탁하면서 인도를 구하는 구조가 됩니다.
전 세입자가 짐만 두고 연락이 안 됩니다.
임의로 짐을 처분하면 형사 문제가 될 수 있습니다. 인도소송과 집행 절차를 통해 반출·보관하는 것이 정상적인 방법이며, 점유이전금지가처분을 함께 검토합니다.
공장이나 창고도 같은 절차인가요?
기본 구조는 같지만 유체동산이 많아 인도 집행 비용이 크게 늘어납니다. 기계 설비의 소유관계, 유치권 주장 가능성을 미리 확인해야 합니다.