부동산특별조치법 — 미등기·미정리 부동산을 정리하는 길

1. 왜 이런 법이 있나

과거에는 부동산을 사고팔면서 등기를 제때 하지 않는 경우가 많았습니다. 시골에서는 매매계약서도 없이 구두로 거래하거나, 상속이 여러 대에 걸쳐 정리되지 않은 채 남아 있기도 합니다.

이런 부동산은 실제 소유자와 등기부상 소유자가 다릅니다. 정식으로 소유권이전등기를 하려면 등기의무자(원래 소유자나 그 상속인 전원)의 협조가 필요한데, 사망했거나 연락이 닿지 않아 현실적으로 불가능한 경우가 많습니다.

그래서 간이한 절차로 등기를 정리할 수 있게 만든 것이 부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법입니다. 한시법으로 여러 차례 제정·시행되어 왔습니다.

2. 절차의 뼈대

1. 대상 확인적용 지역·부동산인지, 현재 신청 가능한 기간인지 관할 시·군·구에 확인합니다. 대상이 아니면 다른 방법을 찾아야 합니다.
2. 보증서 작성해당 지역 사정을 아는 보증인들이 "이 사람이 실제 소유자"라는 취지의 보증서를 작성합니다. 보증인의 자격과 인원은 법령이 정합니다.
3. 확인서 발급 신청보증서와 소명자료를 첨부해 시장·군수·구청장에게 확인서 발급을 신청합니다.
4. 공고와 이의신청 기간신청 사실이 공고되고 이해관계인이 이의를 제기할 수 있는 기간을 둡니다. 이의가 있으면 절차가 중단될 수 있습니다.
5. 확인서 발급 → 등기 신청확인서를 받으면 이를 근거로 등기소에 소유권이전등기를 신청합니다.

3. 이 법으로 된 등기를 다투려면

실무에서 분쟁이 되는 것은 주로 이쪽입니다. 어느 날 등기부를 떼어 보니 모르는 사이에 다른 사람 앞으로 등기가 넘어가 있는 경우입니다.

실제로 다투는 방법은 이렇습니다.

• 보증서의 허위성 — 보증인이 실제로는 그 사정을 알지 못했다거나, 보증 내용이 사실과 다르다는 점을 밝힙니다.
• 취득 경위의 불합리 — 주장하는 매매 시점·대금·경위가 다른 자료와 맞지 않는다는 점을 지적합니다.
• 실제 점유·관리 상태 — 누가 그 땅을 실제로 경작·관리해 왔는지가 중요한 정황이 됩니다. 농지원부, 경작 사실 확인서, 세금 납부 내역 등을 확보합니다.
• 상속 관계 확인 — 상속인 전원이 관여했는지, 일부가 배제되지는 않았는지.

소송은 소유권이전등기 말소청구 형태가 되며, 소송 중 상대방이 처분하지 못하도록 처분금지가처분을 함께 신청하는 것이 일반적입니다.

4. 특별조치법을 쓸 수 없다면 — 다른 경로

5. 상담 전에 준비하실 것

• 등기사항증명서 — 말소사항 포함으로 발급해 이력 전체를 봅니다
• 토지대장·임야대장, 지적도
• 매매를 주장한다면 계약서·영수증·자금 흐름 자료
• 점유·경작 사실을 보여주는 자료 — 농지원부, 사진, 주변 진술
• 상속이 얽혀 있다면 가족관계증명서·제적등본

오래된 사건일수록 자료가 흩어져 있습니다. 가지고 계신 것만 가져오시면, 어떤 절차가 가능한지부터 정리해 드립니다.

작성: 허동진 변호사올인법률사무소 대표변호사 · 대한변호사협회 형사법 전문분야 등록 제2021-1050호, 가사법 전문분야 등록 제2022-447호본 페이지의 법령·기준 설명은 2026년 9월 기준이며 관련 법령과 실무 기준은 개정될 수 있습니다. 최종 수정일: 2026. 9. 11.