명도소송은 해지 통지 → 점유이전금지가처분 → 소송 → 인도 집행의 단계를 거칩니다. 점유자가 다투지 않으면 수개월, 다투거나 송달이 어려우면 그 이상 걸립니다. 비용은 인지대(목적물 가액 기준), 가처분 비용, 그리고 인도 집행 시 노무비·보관료가 추가되는데 이 마지막 항목이 예상보다 큰 경우가 많습니다.
1. 단계별 기간
| 단계 | 기간(통상) | 비고 |
|---|---|---|
| 해지 사유 확정·통지 | 즉시~수일 | 연체액 계산과 통지 시점이 어긋나면 처음부터 다시 |
| 점유이전금지가처분 | 수일~수 주 | 결정 후 집행관이 현장에 고시문 부착 |
| 소송(다투지 않는 경우) | 수개월 | 무변론 판결로 빨리 끝나기도 함 |
| 소송(다투는 경우) | 더 길어짐 | 유익비·권리금 주장 등 쟁점이 붙으면 장기화 |
| 인도 집행 | 판결 확정 후 수 주 | 계고 후 실제 강제 인도까지 단계가 있음 |
기간을 늘리는 요인은 대체로 정해져 있습니다 — 송달 지연(점유자가 우편을 받지 않음), 점유자 변경, 유익비·부속물매수 주장, 상가의 경우 권리금 관련 주장입니다.
2. 비용 구조
- 인지대 — 목적물 가액을 기준으로 산정됩니다. 임대차 목적물의 가액 산정 방식이 적용되어 금전 청구와는 계산이 다릅니다.
- 점유이전금지가처분 — 인지대·송달료와 담보(보증보험증권으로 갈음되는 경우가 많음), 집행관 수수료가 듭니다.
- 인도 집행 비용 — 여기가 변수입니다. 짐을 반출하는 노무비와 창고 보관료가 발생하며, 짐이 많거나 점유자가 협조하지 않으면 금액이 커집니다. 원칙적으로 점유자에게 청구할 수 있지만 현실적으로 회수가 어려운 경우가 많습니다.
- 변호사 보수 — 목적물 가액과 난이도에 따라 정해집니다.
3. 기간을 줄이는 세 가지
- 해지 통지를 정확하게주택 2기·상가 3기의 차임 연체 계산을 정확히 하고, 해지 의사가 도달했다는 증거를 남깁니다. 이 단계의 실수가 소송에서 해지 자체를 무효로 만들어 처음부터 다시 하게 만드는 가장 흔한 원인입니다.
- 제소전화해를 미리계약 체결 단계에서 제소전화해조서를 만들어 두면, 위반 시 소송 없이 곧바로 인도 집행이 가능합니다. 임대사업을 계속하신다면 가장 효율적인 예방책입니다.
- 가처분을 함께소송 중 점유자가 바뀌면 판결로 새 점유자를 내보낼 수 없어 처음부터 다시 해야 합니다. 가처분은 그 위험을 막으면서 심리적 압박도 됩니다.
4. 밀린 차임은 어떻게 되나
인도청구와 함께 연체차임 및 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득을 병합 청구하는 것이 일반적입니다. 보증금이 남아 있다면 거기서 공제·정산하는 구조가 되고, 보증금을 초과하는 부분은 별도로 회수해야 합니다. 점유자에게 자력이 없으면 판결을 받아도 회수가 어려우므로, 보증금 잔액을 넘어서기 전에 절차를 시작하는 것이 손실을 줄이는 방법입니다.
경매로 취득한 경우에는 명도소송 대신 인도명령을 쓸 수 있어 비용이 크게 줄어듭니다.
FAQ
명도소송 전에 단전·단수를 해도 되나요?
안 됩니다. 자력구제로 평가되어 형사 문제와 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 소유자라는 사실이 정당화 사유가 되지 않습니다.
판결을 받았는데도 안 나갑니다.
집행관을 통한 인도 집행을 신청합니다. 계고 절차를 거친 뒤 실제 강제 인도가 이루어지며, 반출한 짐은 보관 절차를 밟게 됩니다.
점유자가 다른 사람으로 바뀌었습니다.
점유이전금지가처분을 해두었다면 승계집행문으로 대응할 수 있지만, 하지 않았다면 새 점유자를 상대로 다시 진행해야 할 수 있습니다. 초기에 가처분을 권하는 이유입니다.
상가인데 권리금을 달라며 버팁니다.
권리금 회수기회 보호는 별도의 법리이며, 그것이 곧 점유를 계속할 권리가 되는 것은 아닙니다. 다만 임대인의 방해 여부가 손해배상 문제로 이어질 수 있어 함께 검토해야 합니다.
집행 비용은 미리 내야 하나요?
집행관 수수료와 노무비 등은 신청인이 예납하고, 나중에 점유자에게 청구하는 구조입니다. 규모에 따라 금액 차이가 크므로 사전에 견적을 확인하시는 것이 좋습니다.