인도명령 — 낙찰받았는데 점유자가 안 나갈 때

1. 인도명령이 명도소송보다 나은 이유

가능하면 인도명령으로 가는 것이 시간과 비용 모두에서 유리합니다. 그래서 낙찰 후 가장 먼저 확인할 것이 "이 점유자가 인도명령 대상인가"입니다.

2. 인도명령 대상과 대상이 아닌 경우

대상이 되는 점유자

• 채무자 본인과 그 가족
• 매각으로 소멸하는 권리에 기해 점유하던 사람
• 대항력 없는 임차인 — 말소기준권리보다 늦게 대항요건을 갖춘 경우
• 경매개시결정 이후에 점유를 시작한 사람

대상이 되지 않는 경우

• 대항력 있는 선순위 임차인 — 매수인에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 임대차 관계를 승계하게 되므로 인도를 구할 수 없습니다.
• 유치권자 — 성립이 인정되면 변제받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다. 다만 경매개시결정 등기 후 점유를 취득했다면 매수인에게 대항하지 못한다는 것이 판례입니다(유치권 해설).
• 법정지상권자 등 매각으로 소멸하지 않는 권리를 가진 사람

3. 절차

1. 매각대금 납부이때 소유권을 취득합니다. 인도명령 신청 기간 6개월이 여기서부터 시작됩니다.
2. 인도명령 신청경매를 진행한 법원에 신청합니다. 점유자를 특정해야 하므로 현장 확인이 필요합니다.
3. 심리와 결정점유자에게 대항할 권원이 있는지를 심리합니다. 사안에 따라 점유자의 의견을 듣기도 합니다.
4. 송달과 확정결정이 점유자에게 송달됩니다. 점유자는 즉시항고로 다툴 수 있습니다.
5. 인도 집행자진해서 나가지 않으면 집행관에게 인도 집행을 신청합니다. 계고 후 강제 인도가 이루어지고, 반출한 짐은 보관 절차를 밟습니다. 이 단계에서 노무비·보관료가 발생합니다.

4. 실무에서 자주 묻는 것

협의가 나은 경우도 많습니다

인도명령이 빠르다고 해도 집행까지는 시간과 비용이 듭니다. 점유자에게 이사비를 일부 지원하고 기한을 정해 자진 퇴거를 이끌어내는 편이 결과적으로 저렴한 사건이 많습니다. 다만 합의 내용을 서면으로 남기고, 기한을 어길 경우를 대비해 인도명령 신청은 별도로 진행해 두는 것이 안전합니다.

점유자를 모르는 경우

실제 점유자가 누구인지 불분명하면 인도명령 신청 자체가 어려워집니다. 현장 확인과 함께, 필요하면 점유이전금지가처분으로 집행관을 통해 점유 상태를 확인하는 방법을 씁니다.

공매로 취득했다면

공매에는 인도명령 제도가 없습니다. 점유자가 나가지 않으면 명도소송을 제기해 판결을 받고 집행해야 하므로, 수개월과 추가 비용을 감안해야 합니다. 공매 물건의 입찰가를 정할 때 이 점을 반드시 계산에 넣으시기 바랍니다(공매와 경매의 차이).

작성: 허동진 변호사올인법률사무소 대표변호사 · 대한변호사협회 형사법 전문분야 등록 제2021-1050호, 가사법 전문분야 등록 제2022-447호본 페이지의 법령·기준 설명은 2026년 9월 기준이며 관련 법령과 실무 기준은 개정될 수 있습니다. 최종 수정일: 2026. 9. 11.