부동산 가압류 — 소송 전에 묶어두는 법

1. 언제 필요한가

가압류는 돈을 받을 권리를 보전하는 절차입니다. 대여금, 공사대금, 물품대금, 손해배상, 보증금 반환처럼 금전을 청구하는 사건에서 씁니다.

상대방이 부동산을 가지고 있다면 가장 우선적으로 검토하는 대상입니다. 이유는 세 가지입니다.

• 숨길 수 없습니다. 예금은 옮기면 그만이지만 부동산은 등기부에 그대로 있습니다.
• 담보 부담이 적습니다. 예금 가압류는 현금공탁이 요구되는 비중이 높은 반면, 부동산은 보증보험증권으로 갈음되는 경우가 많습니다.
• 압박이 큽니다. 등기부에 가압류가 기재되면 매매·대출이 사실상 막혀, 이 단계에서 협의에 응하는 사건이 적지 않습니다.

2. 가압류와 처분금지가처분의 차이

빌려준 돈을 받기 위해서라면 가압류, 그 부동산 자체를 넘겨받기 위해서라면 가처분입니다. 헷갈리기 쉬운데 잘못 신청하면 각하됩니다(처분금지가처분 해설).

3. 준비 서류

4. 비용 구조

• 인지대·송달료 — 정액에 가까워 부담이 크지 않습니다.
• 등록면허세·지방교육세 — 가압류 등기를 할 때 청구금액에 비례해 부과됩니다. 청구액이 크면 이 항목이 만만치 않습니다.
• 담보 — 법원이 담보제공명령으로 금액을 정합니다. 부동산은 보증보험증권으로 갈음되는 경우가 많아 실제 지출은 보험료 수준인 사건이 많습니다.

자세한 계산과 다른 재산과의 비교는 가압류 비용과 준비 서류에 정리했습니다.

5. 신청 전에 계산할 것 — 실익

가압류의 목적은 이겼을 때 가져올 재산을 남겨두는 것입니다. 그래서 등기부를 보고 먼저 계산합니다.

1. 선순위 근저당 확인채권최고액이 아니라 실제 피담보채무액이 기준입니다. 최고액은 통상 대출금의 120~130%로 설정되므로, 등기부만 보면 실제보다 커 보입니다.
2. 시세 파악실거래가와 공시가격을 함께 봅니다. 경매로 가면 감정가보다 낮게 낙찰되는 경우가 많다는 점도 감안해야 합니다.
3. 남는 금액이 있는가시세 − 선순위 담보 − 조세채권 − 최우선변제금. 여기서 남는 부분이 회수 가능 범위입니다(배당 순위).

남을 가망이 없다면 다른 재산을 찾거나, 가압류 대신 다른 전략을 검토하는 편이 낫습니다.

6. 사건이 끝난 뒤 — 담보 회수

승소하거나 합의로 종결되면 담보취소 신청으로 공탁금을 돌려받습니다. 상대방 동의를 받거나 권리행사 최고 절차를 거칩니다. 이 절차를 밟지 않으면 공탁금이 그대로 잠겨 있으니, 사건 종료 시 반드시 챙기셔야 합니다. 보증보험증권으로 했다면 해지 절차를 진행합니다.

또 가압류 등기도 별도로 말소해야 합니다. 자동으로 지워지지 않습니다.

7. 가압류를 당한 입장이라면

• 해방공탁 — 법원이 정한 해방금액을 공탁하면 집행을 취소할 수 있습니다. 가장 빠르지만 현금 부담이 큽니다.
• 이의신청 — 피보전권리가 없거나 보전의 필요성이 없다고 다툽니다.
• 제소명령 신청 — 채권자가 본안을 미루고 있다면 기한 내 소 제기를 명하도록 신청하고, 하지 않으면 취소를 구합니다.
• 손해배상 — 본안에서 채권자가 패소하면 부당한 가압류로 인한 손해를 청구할 수 있습니다(부당 가압류).

매매가 급한 상황이라면 이의·취소 절차보다 채권자와의 협의가 빠른 경우가 많습니다. 결정문을 받는 즉시 방향을 정하셔야 합니다.

작성: 허동진 변호사올인법률사무소 대표변호사 · 대한변호사협회 형사법 전문분야 등록 제2021-1050호, 가사법 전문분야 등록 제2022-447호본 페이지의 법령·기준 설명은 2026년 9월 기준이며 관련 법령과 실무 기준은 개정될 수 있습니다. 최종 수정일: 2026. 9. 11.