하자담보책임 — 공사 하자, 언제까지 어떻게 청구하나

1. 하자가 있을 때 도급인이 할 수 있는 것

• 하자보수 청구 — 상당한 기간을 정해 보수를 요구합니다. 다만 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수를 구할 수 없고 손해배상만 가능합니다.
• 보수에 갈음하는(또는 보수와 함께 하는) 손해배상 — 실무에서 가장 많이 쓰이는 방법입니다. 보수에 필요한 비용 상당액을 금전으로 청구합니다.
• 계약 해제 — 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한합니다. 다만 건물 기타 토지의 공작물은 하자가 있어도 도급계약을 해제할 수 없다는 제한이 있습니다(민법 제668조 단서). 이미 지어진 건물을 원상회복시키는 것이 사회경제적으로 손실이기 때문입니다.

2. 기간 — 언제까지 물을 수 있나

당사자가 담보책임 기간을 계약으로 달리 정하는 경우가 많고, 건설산업기본법·공동주택관리법 등 특별법이 적용되는 영역에서는 법령이 정한 기준이 우선합니다. 그래서 계약서와 적용 법령을 먼저 확인하는 것이 하자 사건의 출발점입니다. 기간이 지나면 아무리 명백한 하자라도 다투기 어려워지므로 발견 즉시 통지하고 증거를 남겨야 합니다.

3. 공사대금과 하자 — 한 사건에서 만납니다

수급인이 공사대금을 청구하면 도급인은 하자를 들어 방어합니다. 실무의 구조는 이렇습니다.

1. 동시이행 항변도급인은 하자보수(또는 그에 갈음하는 손해배상)와 공사대금 지급이 동시이행 관계에 있다고 주장하며 지급을 거절합니다. 다만 하자가 경미하면 하자에 상응하는 금액 범위에서만 거절이 인정되는 것이 보통입니다.
2. 상계하자로 인한 손해배상채권으로 공사대금채권과 상계합니다. 결국 법원은 미지급 공사대금 − 하자보수비를 계산하게 됩니다.
3. 감정하자의 존부·범위·보수비를 정하기 위해 감정이 진행되는 경우가 많습니다. 감정료가 수백만 원에 이르기도 해서, 사건 초기에 비용 계획에 반영해야 합니다(소송 비용과 기간).
4. 결론어느 쪽이 얼마를 더 받는지가 판결로 정리됩니다. 그래서 공사대금 사건에서 하자 대비 자료(공정별 시공 사진, 검사 기록, 자재 반입 내역)가 곧 방어력입니다(공사대금 회수).

4. 아파트·집합건물 하자소송

입주자대표회의나 구분소유자들이 시공사·분양자를 상대로 제기하는 유형입니다. 특징은 세 가지입니다.

• 당사자 구성 — 구분소유자들의 손해배상채권을 양도받아 입주자대표회의 등이 청구하는 구조가 많아, 채권양도 통지 등 절차 요건이 함께 다투어집니다.
• 시설공사별 기간 — 마감공사는 짧고 구조부는 길게 정해져 있어, 하자 항목마다 기간 도과 여부를 따로 따집니다.
• 감정이 승부처 — 하자 항목 수백 개에 대한 감정 결과가 사실상 판결 금액을 결정합니다. 감정인 선정과 감정사항 정리에 실무 역량이 몰립니다.

5. 하자를 발견했다면 지금 할 일

1. 사진·영상으로 즉시 기록날짜가 확인되도록 촬영하고, 진행성 하자(균열 확대·누수)는 시간 간격을 두고 반복 촬영합니다.
2. 서면으로 통지구두 항의는 남지 않습니다. 하자 내용과 보수 요구, 기한을 적어 내용증명으로 보내면 기간 관리와 지체 책임 모두에 유리합니다.
3. 보수 전에 상태 보존급한 누수 등은 응급조치가 불가피하지만, 가능한 범위에서 원래 상태를 남겨야 감정이 가능합니다. 지출한 보수비 영수증도 모아두세요.
4. 대금 정산 전에 상담잔금을 지급하고 나면 협상력이 급격히 떨어집니다. 하자가 있다면 정산 구조를 먼저 설계하는 것이 유리합니다.

작성: 허동진 변호사올인법률사무소 대표변호사 · 대한변호사협회 형사법 전문분야 등록 제2021-1050호, 가사법 전문분야 등록 제2022-447호본 페이지의 법령·기준 설명은 2026년 8월 기준이며 관련 법령과 실무 기준은 개정될 수 있습니다. 최종 수정일: 2026. 8. 14.