① 채권액 확정(원 계약·추가공사·지연손해금 구분) ② 가압류 최우선 — 발주자 부동산·예금·매출채권 ③ 내용증명으로 시효 6개월 확보 ④ 지급명령 또는 소송. 공사대금 시효는 3년이며, 점유 중이라면 유치권도 검토합니다. 상대방의 하자 주장에 대비한 사진·검사 자료 확보가 승부처입니다.
먼저 챙길 자료 — 추가공사가 승부처입니다
공사대금 사건에서 가장 흔한 다툼은 "그 공사는 계약에 포함된 것이다" 또는 "추가공사를 지시한 적 없다"는 주장입니다. 현장에서는 구두 지시로 진행되는 일이 많아, 나중에 입증이 어려워집니다.
- 계약서·견적서·내역서 (서면이 없다면 문자·카톡으로 오간 합의 내용)
- 추가·변경 공사의 지시와 승인 기록 — 문자, 카톡, 사진, 작업일지, 현장 회의록
- 기성 청구서와 입금 내역, 세금계산서 발행 내역
- 준공·인도 자료 — 완료 사진, 인수인계 확인, 사용승인 관련 서류
- 하자 주장에 대비한 시공 상태 사진 (공정별로 남겨두면 가장 강력합니다)
가압류를 가장 먼저 검토합니다
공사대금 사건의 특징은 지급이 미뤄지는 사이 상대방의 자금 사정이 악화되는 경우가 많다는 것입니다. 판결을 받아도 회수할 재산이 없으면 의미가 없으므로, 저희는 소장보다 가압류를 먼저 검토합니다.
- 부동산 가압류 — 발주자·건축주 소유 부동산(신축 건물 포함)
- 매출채권 가압류 — 원사업자가 발주자에게 가진 공사대금 채권. 사업자 채무자에게 특히 압박이 큽니다.
- 예금 가압류 — 즉각적인 효과가 있지만 담보(현금공탁) 비중이 높은 편입니다.
신청 실무는 가압류 신청 실무에서 정리했습니다.
시효 3년 — 가장 흔한 실수
거래처와의 관계를 생각해 독촉을 미루다 시효가 지나는 사건을 상담에서 자주 봅니다. 시효가 임박했다면 내용증명(최고, 6개월 연장) 후 6개월 내 소 제기·가압류로 확실히 중단시켜야 합니다(시효 중단 방법). 정산 합의서를 새로 쓰거나 일부 입금을 받는 것도 채무승인으로 시효를 중단시키는 방법이 될 수 있습니다.
유치권 — 점유하고 있다면
공사대금 채권이 있고 목적물을 점유하고 있다면 유치권을 주장해 인도를 거절하며 압박할 수 있습니다. 다만 실무에서 유치권은 ① 점유의 개시 시점과 계속성 ② 견련관계 ③ 점유가 불법행위로 시작되지 않았을 것 등이 치열하게 다투어지고, 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다. 경매가 진행 중인 현장에서는 유치권 배제 신청으로 다투어지는 경우도 많으므로, 주장 여부와 방법을 신중히 정해야 합니다.
하도급이라면 — 직접지급 청구
원사업자가 대금을 주지 않거나 지급정지·파산 등 사유가 있는 경우, 하도급법에 따라 발주자에게 하도급대금의 직접지급을 청구할 수 있는 경우가 있습니다. 요건과 통지 방식이 정해져 있고 시점 관리가 중요하므로, 계약 구조(원도급-하도급 관계)를 확인한 뒤 진행합니다.
FAQ
발주자가 하자를 이유로 대금을 못 준다고 합니다.
하자가 있어도 공사대금 전액을 거절할 수는 없고, 하자보수에 갈음하는 손해배상액과 동시이행 관계에서 정산되는 것이 일반적입니다. 하자의 존부·범위를 다투기 위해 시공 사진과 검사 자료를 정리해 대응합니다.
추가공사를 구두로 지시받았는데 인정될까요?
문자·카톡·작업지시 사진, 현장 회의록, 실제 시공 물량 등으로 입증하는 경우가 많습니다. 감정을 통해 추가 시공 사실과 대가를 확인하는 절차로 이어지기도 합니다.
건축주가 개인이고 재산이 그 건물뿐입니다.
신축 건물에 대한 가압류·강제경매를 검토하되, 선순위 근저당과 다른 유치권 주장자의 존재를 함께 확인해야 합니다. 회수 가능액을 계산한 뒤 절차를 정하는 것이 안전합니다.