집합건물에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용됩니다. 구분소유자 전원으로 관리단이 당연히 구성되고, 관리단집회 결의로 관리인을 선임합니다. 실무 분쟁은 대부분 ① 관리비 ② 관리인·관리단 정당성 ③ 공용부분 사용·변경 ④ 하자에서 발생합니다.
1. 관리단과 관리인
- 관리단 — 구분소유자 전원으로 당연히 구성됩니다. 별도 설립 행위가 필요 없습니다.
- 관리인 — 구분소유자가 일정 수 이상이면 관리단집회 결의로 선임합니다. 관리단을 대표해 소송을 수행할 수 있습니다.
- 관리규약 — 집회 결의로 정하며, 관리비 부과 기준과 사용 방법을 규율합니다.
분쟁의 상당수가 관리단집회의 절차적 하자에서 출발합니다. 소집 통지가 제대로 되었는지, 의결정족수를 충족했는지, 위임장이 유효한지가 다투어지고, 하자가 인정되면 결의 무효·부존재 확인의 소로 이어집니다.
2. 관리비 — 가장 흔한 분쟁
체납 관리비의 승계
판례는 공용부분에 관한 체납 관리비는 특별승계인(매수인·경락인)에게 승계된다고 봅니다. 전유부분에 관한 비용까지 승계되는 것은 아니라는 것이 원칙이어서, 실무에서는 항목별 구분이 쟁점이 됩니다. 연체료 승계 여부도 다투어집니다.
따라서 경매나 매매로 집합건물을 취득할 때는 체납 관리비 현황을 반드시 확인하셔야 합니다(경매 절차).
부당한 관리비
산정 근거 없이 부과되었거나 실제 지출과 무관한 항목이 포함되어 있다면, 내역 공개를 요구하고 부당이득 반환을 구할 여지가 있습니다(부당이득).
징수 방법의 한계
3. 공용부분
- 무단 점유·사용 — 복도·주차장·옥상 등 공용부분을 특정인이 독점하면 차임 상당의 부당이득 반환과 인도를 구할 수 있습니다.
- 변경 행위 — 공용부분의 변경은 관리단집회의 가중된 결의가 필요합니다. 무단 변경은 원상회복 대상입니다.
- 하자 — 공용부분 하자는 관리단이나 구분소유자들이 시공사·분양자를 상대로 청구합니다. 시설공사별로 담보책임기간이 다릅니다(하자담보책임).
4. 상가 집합건물의 업종 제한
상가에서는 분양계약이나 관리규약으로 업종을 제한하는 경우가 많습니다. 이 약정이 유효하고 승계된다면, 위반한 점포를 상대로 영업금지 가처분과 손해배상을 구할 수 있습니다. 쟁점은 약정의 존재, 변경 절차의 적법성, 후속 취득자에 대한 승계 여부입니다(가처분 총정리).
FAQ
전 소유자가 밀린 관리비를 제가 내야 하나요?
공용부분에 관한 체납 관리비는 특별승계인에게 승계된다는 것이 판례입니다. 다만 전유부분 관련 비용이나 연체료까지 승계되는지는 항목별로 다투어집니다.
관리비가 부당하게 책정된 것 같습니다.
관리비 내역 공개를 요구하고 산정 근거를 확인할 수 있습니다. 근거 없이 부과된 부분은 부당이득으로 반환을 구할 여지가 있습니다.
관리인이 정당하게 선임된 것인지 의심스럽습니다.
관리단집회의 소집 절차와 의결정족수를 확인해야 합니다. 하자가 있으면 결의 무효·부존재 확인의 소로 다툴 수 있습니다.
상가에서 같은 업종이 들어왔습니다.
분양계약이나 관리규약에 업종 제한 약정이 있으면 그 위반을 이유로 영업금지를 구할 수 있는 경우가 있습니다. 약정의 존재와 승계 여부가 쟁점입니다.
관리비를 안 내면 단전·단수를 당하나요?
관리규약에 근거가 있어도 정도를 넘으면 위법한 자력구제로 평가될 수 있습니다. 반대로 장기 체납은 관리단이 소송으로 청구하는 것이 정상적인 절차입니다.