기본 서류는 임대차계약서, 주민등록등본(전입 확인), 확정일자 받은 계약서, 계약 종료 통지 증거, 등기사항증명서입니다. 기간은 임차권등기명령이 수 주, 지급명령이 이의 없으면 수 주, 소송은 다툼 여부에 따라 수개월에서 그 이상입니다. 임대인이 무자력이면 경매·배당까지 더 걸립니다.
1. 지금 바로 챙길 서류
| 서류 | 왜 필요한가 |
|---|---|
| 임대차계약서 | 보증금액·기간·특약 확인. 확정일자가 찍혀 있는지 반드시 확인하세요 |
| 주민등록등본(전입일 포함) | 대항력 취득 시점 증명 |
| 보증금 이체 내역 | 실제 지급 사실 증명 |
| 계약 종료 통지 자료 | 내용증명·문자·통화 녹음. 소송의 첫 쟁점이 종료 시점입니다 |
| 부동산 등기사항증명서 | 임대인 인적사항, 선순위 근저당 확인 → 회수 가능성 판단 |
| 관리비·차임 납부 내역 | 임대인의 공제 주장에 대비 |
| 입주·퇴거 시 사진 | 원상회복 관련 공제 다툼 대비 |
임차권등기명령을 신청할 때는 위 서류에 더해 부동산 목록과 임대차 종료 사실을 소명하는 자료가 필요합니다.
2. 절차별 소요 기간
- 계약 종료 통지 → 종료묵시적 갱신 상태에서 해지를 통지했다면 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 이 기간을 계산에 넣지 않아 이사 일정이 꼬이는 경우가 많습니다.
- 임차권등기명령신청부터 등기 완료까지 통상 수 주가 걸립니다. 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력이 유지됩니다.
- 지급명령송달이 순조롭고 이의가 없으면 수 주 내 확정됩니다. 다만 보증금 사건은 공제 다툼이 많아 이의가 들어오는 경우가 적지 않습니다.
- 보증금반환소송임대인이 다투지 않으면 수개월, 공제 항목을 다투면 더 걸립니다.
- 강제집행·경매임대인에게 자력이 없으면 주택을 경매해 배당받아야 하며, 배당까지 다시 상당한 기간이 필요합니다(경매 배당).
3. 비용은 어느 정도인가
임차권등기명령은 신청 비용이 크지 않고, 그 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 소송은 보증금액에 따른 인지대와 송달료가 들며, 지급명령을 이용하면 인지대가 1/10 수준입니다. 자세한 산정 기준은 민사소송 비용과 기간에서 정리했습니다.
4. 임대인의 공제 주장에 대비하기
소송에 들어가면 임대인은 대개 연체차임·관리비·원상회복비용을 공제하겠다고 주장합니다. 여기서 알아두실 구조가 있습니다 — 공제할 채권의 발생 원인은 임대인이 주장·입증해야 하고, 그 채권이 이미 변제되었다는 점은 임차인이 입증합니다. 따라서 납부 내역과 퇴거 시 사진을 미리 확보해 두면 부풀린 공제 주장을 그대로 막을 수 있습니다.
보증금을 안 돌려줄 때, 무엇부터 해야 하나
전세보증금 반환이 늦어질 때 임차인이 밟아야 할 순서를 대표변호사 허동진이 영상으로 설명합니다. 유튜브 '딱변' 채널에서 보실 수 있습니다.
FAQ
확정일자를 안 받았는데 소송할 수 있나요?
보증금 반환 청구 자체는 가능합니다. 다만 확정일자가 없으면 경매 시 우선변제권을 주장하기 어려워 회수 가능성이 낮아지므로, 지금이라도 대응 방향을 점검하셔야 합니다.
계약서를 잃어버렸습니다.
중개한 공인중개사가 일정 기간 보관하는 경우가 많고, 확정일자를 받은 주민센터 기록이나 이체 내역으로 보완할 수 있습니다. 우선 중개사무소에 문의해 보시기 바랍니다.
임대인이 연락을 아예 받지 않습니다.
내용증명이 반송되어도 발송 기록 자체가 자료가 됩니다. 소송에서는 주소 보정과 특별송달, 최종적으로 공시송달까지 절차가 마련되어 있으니 회피가 소송을 막지는 못합니다.
이사부터 하고 소송해도 되나요?
임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사하셔야 합니다. 등기 전에 짐을 빼면 기존 대항력이 소멸해 순위가 밀릴 수 있습니다.
소송비용은 임대인에게 받을 수 있나요?
승소하면 부담 비율에 따라 인지대·송달료 등을 회수할 수 있고, 변호사보수는 규칙이 정한 한도 내에서 인정됩니다. 별도의 소송비용액확정 신청이 필요합니다.